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郁亮:万科“守夜人”

2016-12-13

  2016年,对于郁亮来说,注定是难忘的一年。他用“冰与火的洗礼”来概括这一年发生的事,个中滋味,并不好受。这一年,万科拥抱了地产牛市,创造了公司史上最好的销售业绩,但在与同业的竞争中,失去了多年的地产“一哥”宝座;这一年,万科成为首家跻身《财富》世界500强企业的中国房地产公司,却也深陷在股权事件纷争中。作为这家中国市值最高的房地产公司总裁,郁亮必须时时警醒,带领团队,穿越“冰与火的考验”。

  最近几年,郁亮一直在坚持长跑,即使在遭遇重重考验的今年,郁亮仍然保持每周4次的跑步频率。在郁亮看来,经营公司就像“跑一场没有终点的马拉松”,关键不在短时间的冲刺,“长跑切忌步子乱,风物长宜放眼量。”郁亮说。

  「“一哥”的面子并不重要 」

  “不识庐山真面目,只缘身在此山中”,尽管从业26年,但有些时候,郁亮也难以厘清中国地产涨跌的逻辑。尤其2016年,宏观经济和微观市场简直“冰火两重天”,一方面,中国经济增长速度放缓,PPI连续54个月处于负数,CPI涨幅收窄。另一方面,房地产业却在上年末7亿平米库存量的基础上,迎来了暴涨。 根据国家统计局数据,截至三季度末,全国70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比和同比增速分别为1.80%和9.34%。

  作为房企“领头羊”的万科,在2016年收获了历史上最好的成绩,今年前十个月,公司实现销售总额3118.9亿元,同比增长52.8%,超过去年全年销售收入。然而,截至9月,中国恒大今年的销售总额超过了万科,成为规模上的新地产“一哥”。

  在规模和稳健经营之中,财务背景出身的郁亮选择了后者。

  今年上半年,伴随着主要城市房地产市场升温,土地市场表现更为激进,“面粉贵过面包”成为普遍现象,地王频出。但这些年,不管政策环境怎么变,市场怎么变,郁亮一直强调坚持审慎的投资策略,根据实际发展需要合理补充资源,土地储备一直保持在比较合理的水平上,这既能保证未来两三年的发展,又不至于背上沉重的包袱。

  9月30日开始,22个内地城市相继出台宏观调控政策,在郁亮看来此轮调控“及时且必要”,房地产销售市场迅速降温,土地市场数据反转,10月主要城市土地市场成交金额同比下滑63.2%,平均地价下降16.3%,地价房价比从前期69.2%的高点下降到46.8%。

  至于行业排名,郁亮早已不在意,因为排名不过是公司经营的结果,而非目标。这个马拉松选手,在领跑企业的时候清楚认识到,企业之间竞争到最后比的不是体重,而是肌肉、肺活量、耐力这些健康指标。靠管理效率挖潜,降低销售和管理成本是提升盈利能力的传统方法。

  最近两年,郁亮在万科内部反复提及一个理念,坚持以现金流为基础的真实价值创造。他强调要抓现金、抓回款,“没有回款的销售是耍流氓。”今年前三季度,万科累计实现经营性净现金流入429.9亿元,创历史新高。

  万科迄今32年,郁亮加入万科26年,他们一起经历了很多起伏,无论是公司本身,还是其管理者,都在保持正常的发展步伐。在“万亿大万科”的十年战略目标下,郁亮将万科的发展策略梳理为两条主线,一是适应城市发展变化的需求,从单一住宅开发商转为城市配套服务商,紧紧围绕城市需求,比如商业、物流、产业办公等;二是适应客户不断变化的需求,拓展养老、度假和教育等产业。

  以物流地产为例,郁亮的思考在于,虽然房地产业整体已进入“白银时代”,但物流地产的供应仍远远满足不了需求,这个细分产业是万科通往下一个时代的船票之一。自2015年万科物流地产业务实现从0到1的突破之后,今年上半年,万科又获取9个相关项目,权益建筑面积37.4万平米。

  「万科的价值 」

  无论在规模上,万科是否为地产一哥,资本都看到了它的价值,自去年7月开始,有关万科控股权的争斗经久不息,宝能系、安邦系、中国恒大联合多家企业相继入局。股权事件给万科的经营管理和队伍稳定造成了很大冲击,引发了舆论的广泛关注和热烈讨论。

  身处漩涡中心的郁亮,期待事件尽快妥善解决,让万科重回正轨,也让“全国人民换个话题”。但股权事件牵扯相关方很多,其中很多因素并非他们所能决定。郁亮坚信“成功不必在我,功力必不唐捐”。

  身负世界500强盛名,深陷股权斗争漩涡,还要带领公司保持正常的经营发展,郁亮面临的困难可想而知。自去年8月至今年7月,万科的离职率一度接近行业平均水平的两倍,甚至有同行制定了专门针对万科的挖角计划。

  华为的两本书——《以奋斗者为本》《以客户为中心》给了郁亮很多触动:“技术很重要,资本很重要,但最关键的还是人,以及把人高效组织起来的机制。”

  郁亮把“稳定团队”定为今年下半年公司的工作重点,主要采取四项措施,包括宣传核心价值观、管理员工在压力下坚守岗位;加大评优表彰力度,发扬“不让奋斗者吃亏”的企业文化;发挥公司党委、职工委员会的作用,加强与员工沟通,直接聆听员工声音,把员工关怀做到细处;组织各类文体活动,提升团队凝聚力。

  这些工作已初步缓解万科的员工流失压力,使公司经营基本保持稳定,当然郁亮也明白,随着股权事件的不确定性,团队稳定性和员工士气仍然面临很大压力。

  最近两年,万科一直在丰满和完善事业合伙人机制,形成了持股计划、跟投制度和事件合伙三个基本做法。其中持股计划把职业经理人升级为事业合伙人,使得股东跟员工的利益基础变得一致;跟投制度解决了科学投资决策和操盘能力的瓶颈,加快了项目周转,节约了成本;事件合伙打破了部门边界,促进跨部门协作。

  衡量一家企业的价值,除了经营指标,还包括对行业发展的影响,以及对社会的价值输出。

  一切创新也是围绕客户需求产生。例如针对大城市雾霾问题,万科研发了除霾新风系统,可以拦截PM2.5颗粒。

  自2015年,万科开始推动绿色供应链,首批四个项目分别是重污染排放控制(钢材、水泥),铝合金无铬钝化,木材来源合法化,室内人造板及其制品甲醛控制,后三者均采用万科的采购标准。目前,参与绿色供应链的房地产企业数量已达到71家,涵盖了中国100强中的30多家。这些企业的年销售额近1.1万亿人民币,约占中国房地产行业总规模12%左右,覆盖产业链的相关企业2000家以上。

  最近几年,郁亮爱上了跑步,他的全马最佳成绩已经达到3小时18分。这位原本有些啤酒肚的微胖界人士,现在已经瘦身成功,身材矫健。跑步对于郁亮来说,不仅是健身,也是对抗压力的纾解方式。他曾将经验传授给原万科高级副总裁毛大庆,帮助毛大庆从抑郁症中解脱出来。自2013年开始,郁亮不仅自己跑,带万科人一起跑,万科还开始在全国推广乐跑赛,向社会输出“创造健康丰盛的人生”的核心价值观。

  郁亮将2016年的经历总结为“冰与火的洗礼”。《冰与火之歌》中的守夜人,坚守在温暖南方与寒冷北地之间,守护着维斯特洛大陆,“我是抵御寒冷的烈焰,破晓时分的光线,唤醒眠者的号角,守护王国的坚盾”。作为万科的“守夜人”,郁亮的目标是一年后的万科不再受“冰与火”之苦。他希望十年后的万科能成功转型为城市配套服务商,实现万亿市值大目标。

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