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欧美楼市也疯狂 中国房价有了涨停板

2018-07-12

房价高企已经成为新趋势,中国房价调控新举措会有效吗?


近年来,高房价一直是国人热议的话题。但实际上,房价高企已经成为全球趋势。比如,美国和欧洲今年房价涨势就相当迅猛,后者房价涨幅更是创下了金融危机以来的最快增速。

意料之外!欧洲房价涨幅创11年来最快增速

据欧盟统计局近日发布的数据显示,2018年第一季度,欧元区的房价上涨了4.5%,创2007年第一季度以来最快同比增速。与此同时,欧盟一季度的涨幅达4.7%

具体来看,在欧盟成员国中,拉脱维亚一季度的房价涨幅最大,达13.7%;其次是斯洛文尼亚,一季度房价涨幅为13.4%。另外,爱尔兰(+12.3%)和葡萄牙(+12.2%)房价也出现了两位数上涨。

相比之下,瑞典、意大利以及芬兰房价则出现下跌,其中瑞典和意大利的跌幅均为0.4%,芬兰房价跌幅为0.1%

对此,《华尔街日报》评论称房价上涨可以令房主感到自身财富水平上升,进而倾向于增加支出,所以欧元区未来几个月的经济增速可能会受到提振。

6月利率决议会议上,欧洲央行维持主要利率不变,并表示至少将会在2019年夏季保持利率不变。分析人士认为,当前快速增长的房价正迫使各国政府采取其他措施来加强对银行贷款的控制。

美国房价也疯狂!

上半年旧金山房价暴涨20万美元

值得一提的是,除了欧洲,美国今年房价也大幅走高。

据美国房地产商Paragon公布的数据,今年上半年,旧金山房价中位数同比猛涨了20.5万美元,创历史同期最大涨幅,目前这个城市的房价中位数已经达到162万美元。

推动旧金山房价大涨的直接动力是硅谷科技公司的繁荣发展。旧金山湾区是美国科技公司聚集地,高工资加股票期权,造就一批批科技新贵,导致湾区房价持续上涨。

事实上不仅仅是旧金山,整个美国房价都在涨。根据全美不动产协会官网数据,自2012年一季度触底以来,美国中等房屋的价格已经累计上涨75%

此外,美国房产信息平台Zillow统计,今年一季度美国房屋价值同比上涨8.7%,创20066月以来最高增速。

随着美联储加快升息步伐,美国房贷利率也在持续走高。今年5月,美国30年期固定利率房贷平均利率升至4.61%,创2011年以来的最高水平,这标志着房贷利率已从此前的超低水平转向一个利率较高的环境,这可能减缓房价的涨势,并加大首次购房者的压力。

福建首设涨停板,中国房产市场面临新变局?

710日福建宁德市出台了《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》,对楼市进行精准调控,规定新房每年涨幅控制在6%以内,今年下半年涨幅控制在3%以内。

意见明确,中心城区新建商品住房均价在20181月份水平(8882/平方米)的基础上,每年涨幅控制在6%以内,普通高层住宅(毛坯)预售均价实行最高限价,最高控制在11000/平方米以内。

调控总共划分4个片区,其中,一类片区今年调控目标价最高,为11000/平;四类片区今年调控目标价最低,为7500/平。

实际上给新房价格设置“涨停板”并非宁德首创,早在20164月南京当地官方就宣布,南京将加强房地产市场引导,主城六区、江宁、浦口商品住宅项目,申报均价每平米2万元以下的,年化涨幅不宜高于12%;每平方米23万元的,年化涨幅不宜高于10%;每平方米3万元以上的,年化涨幅不宜高于8%

诸葛找房首席分析师陈雷表示,随着市场的不断火热,宁德楼市去化速度极快,购买需求不断上涨,但供应量持续跟不上,供不应求下导致市场价格快速上涨,为了遏制房价,稳定市场打击炒房行为,宁德市政府出台调控政策。从调控政策细节来看,以保护刚需为主,遏制需求,通过遏制需求来保证供需平衡,以保证达到稳定市场的目的,宁德本身市场并不是很大,限购政策出台后,能在短期内使得市场的需求得到有效遏制,在未来一段时间将会很快进入发展平稳期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称,宁德此次出台限购政策,信号意义在于,三四线城市有比较明显的市场过热现象,所以政策调控收紧会出现。

二手房正逐步去投资化

私募机构上善若水资产投资总监侯安扬表示,目前楼市调控可总结为“一手房计划经济、二手房市场经济”。

一手房目前的定价,已经不允许地产商自由定价了。从几个城市的做法来看,基本就是政府按照当地二手房价格,打了7-8折,给了一个指导价。

而这令购房者的心理预期已经开始变化了。就是宁愿去不停申购新房,也不愿意去买二手房。

如果目前的“一手房计划经济,二手房市场经济”一直持续,会有什么结果呢?

这里,要分城市的讨论,因为不同城市基本面差异特别大。

但我们去看这些城市的基本面需求,最核心的因素其实还是:有没有新增的购买力,有没有新增的土地供给。

第一种情况:

新增的土地供给远大于新增的购买力。那么在目前的政策框架下,二手房价格会下滑,一手房价格坚挺,慢慢价差变小后,买新房中签率就会大幅度上升了。

这个其实已经发生在股市了。从我的统计来看,二级市场价格下跌了后,新股上来涨停板的数量就减少了。事实上因为之前新股的供应速度非常快,也客观上带来了二级市场价格的下跌。

第二种情况:

新增的土地供给远小于新增的购买力。这个情况其实是比较复杂的。因为一二级市场价格倒挂后,会引发很多购买力去排队打新房,也不愿意去买二手房。如果长期持续下去,会看到排队打新房的人数越来越多,二手房买卖寥寥无几但是价格也不下滑。深圳目前处于这个阶段。

怎么看“新增的购买力”变化?从全国范围来看,影响最大的就是房贷政策。从房贷政策收紧以来,现在房地产市场在逐步降温。从去年年中开始,全国房贷利率已经是逐步在回升了。当时平均的房贷利率在4.5%,现在已经回到5.5%了。

事实上,房价一般都滞后于房贷利率半年到一年。我们大概率能看到,今年因为房贷利率抬升,会抬高购房的门槛,同时打压房价。

想让房地产市场软着陆的话,限制住一手房价格,限制住二手房成交量,然后增加土地供给,靠时间换空间,需要非常精细化的操作。这中间存在着很多变数:当地的产业受不受得了、租房市场数量够不够、年轻人口流入还是流出……

房地产市场去投资化是正道,房住不炒是应该的。但不管如何,千万不要因噎废食搞计划经济。管制越多,到后面需求和供给就会大幅度下跌,会引发极多的问题。

三四线房价的政策预期正生变

苏宁金融研究院宏观经济研究中心中心主任、高级研究员黄志龙也表示,从数据上看,三四线城市需求端已渐显疲态。在此,我们以全国商品住宅销售面积减去40个大中城市商品住宅销售面积,大致可以推算出三四线城市商品住宅销售面积。今年1-5月,三四线城市商品住宅销售面积增速已下行至5.2%(参见下图),告别了持续两年的高速增长势头。

三四线城市房地产景气将回落,不仅表现在需求端上,更表现在供给侧。

经过本轮去库存政策,三四线城市库存量已降至新低,但是一大批的新增库存正在接踵而至,这从以下两方面数据能得到验证。

首先,三四线城市新增土地持续高增。2017年下半年和2018年上半年,全国100大中城市中,三线城市土地成交面积1.29亿平米,按一年计算,创下近四年来新高(参见下图)

其次,三四线住房新开工和施工面积都在稳步攀升。今年1-5月,三四线城市施工面积增速为3.6%,远远高于全国房屋施工面积增速(2.5%)。这或许预示着下半年或明年,伴随着需求端持续回落趋势,三四线城市住房库存将重回上升通道中。

黄志龙最后总结称,三四线城市与一二线核心城市最大的区别,体现在一二线城市土地供应约束和缺口较大,而三四线城市的土地可以接近无上限供应。这或许意味着,三四线城市的不动产永远是以居住功能为主、投资属性为辅。如何抉择,相信投资者心中已经有了答案。

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